法官提醒
法官介绍，之所以有人称“法拍房到处都是坑”，大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知、未知的瑕疵。实际上，只要抓住了关键点，许多坑都能有效避免。
***，拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律规定“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为10年，竞拍结束时租期还剩8年，租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。所以，如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系，而竞买人仍参加竞买，视为了解该情况并接受由此带来的风险，一般情况下，法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己权益受损。
另一方面，根据合同法第230条，“出租人**租赁房屋的，应当在**之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竟得。
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